一边是存量压力，一边是增量威胁，上海南翔印象城MEGA如何破局？

任何行业发展到一定程度,都有饱和的时候,当房地产经过了几十年的快速发展,已经趋近饱和甚至过剩,购物中心市场也从增量时代跨入存量时代。据赢商大数据统计,2020年上半年(1-6月)全国开业购物中心共58个,体量合计440万平方米,为2017年以来新低,仅相当于前两年1月份的开业量,与2019年同期相比,约为三成。

图片来源:赢商网

由此可以看出购物中心市场渐趋饱和,而消费走弱、租户压力增大等问题的出现,未来项目运营将面临更大的挑战。而以购物中心为代表的零售商业要想在特殊时代下重整旗鼓,通常会选择小而美的轻转型结构作为首选。

不过此次以“全上海单体量最大购物中心”出道的南翔印象城MEGA反其道而行之。以34万平方米的项目面积覆盖车程30分钟内消费圈近400万的消费人群,一举成为上海单体量最大的商业航母。

上海南翔印象城MEGA商场正面实景图

于是,我们不禁产生疑问:在如今增量转存量的时代,这座上海目前单体量最大的购物中心,应如何从生存期进入盈利期?南翔印象城MEGA又将如何通过长三角经済体的城市辐射效应为自身导流?

逆流而上

构筑品质商业精品工程

因强大的经济人口及消费力基础,一线城市购物中心发展空间长期被看好。截至2019年,全国一至四线城市购物中心总存量3.8亿㎡(商业面积≥3万㎡),存量商业将成为未来“新常态”。与此同时,新竞争者来势汹汹,据赢商大数据监测2020年全国拟开业购物中心预计达到1370个,商业总体量1.2亿㎡,开业量将创近三年新高。

上海南翔印象城MEGA外立面一角

一边是存量压力,一边是增量威胁,上海南翔印象城MEGA如何破局?

据赢商网统计,上海市全市范围内建筑面积超过20万㎡的已开业购物中心不足10个,建筑面积超过30万㎡的更是凤毛麟角,而上海南翔印象城MEGA在其中算得上是一座 “巨无霸”。

在竞争日趋激烈的商业地产市场中,“小而美”的商业项目并不少见,而做到“大有内涵”似乎并不容易。因此,上海南翔印象城MEGA以品质商业引领西上海商业升级,完成存量时代破局的第一步。

相比传统核心区域面临着商业用地紧张、商业供给量饱和、消费外溢等诸多问题,南翔凭借政府规划引导、城市持续扩容、交通工具等利好因素“助攻”所带来的辐射,正逐渐成为链接闵行区、宝山区、松江区的“价值洼地”。

加之长三角经济一体化进程的加快,此区域内正崛起一批对生活有追求的年轻家庭及商务办公消费群体。而对于上海南翔印象城MEGA而言,项目所在区域不仅是西上海的门户位置,交通便利通达全城,同时也是衔接昆山、太仓、苏州等地的重要过渡区域,因此项目将辐射上海市区乃至长三角一体化覆盖的周边城市客群。

除了潜在消费者数量庞大,从上海南翔印象城MEGA周边3公里内消费人群的画像来看,其中19-45岁主力消费人群达到65%;个人年可支配收入超过10万元的比例为60%,项目定位与消费人群的匹配上高度一致。

逻辑重构

引领全新消费生活方式

在如今消费升级“新常态”下,“美好生活”诉求将取代“基本物质满足”诉求,促使许多商业项目需要展开商业逻辑生活化的重构,但通常是只有大体量的项目,才有足够的面积可以用来“重构”。而南翔印象城MEGA秉承“视界大有可观”的理念,以“一日微度假胜地”为项目定位,或许会成为西上海全新生活方式的引领者。

根据规划,南翔印象城MEGA涵盖了餐饮、零售、儿童、娱乐体验、生活方式等丰富业态,其中多层次的餐饮组合成为一大亮点,餐饮包括有酒吞、南京大牌档、东发道朱雀打边炉、Popeyes、上房火锅、陈记深井烧鹅、喜茶、奈雪的茶等众多网红餐饮 轻餐饮品牌。

南翔印象城MEGA还创新引进了数百家首店,不只停留在数量层面,还从“在地思维”出发,以满足区域品质消费需求为目标,将许多备受消费者青睐的大众品牌引进这一区域。除此之外,还有集杜比影院、4DXSCREENX厅、GOLD CLASS厅三大特效厅于一体的CGV影城、3200㎡跨层的开心麻花情景剧场、配备奥林匹克赛事级真冰场的全明星滑冰俱乐部等不少“熟面孔”。南翔印象城MEGA不仅填补了区域消费空白,还使消费者免去周波劳顿之苦,轻松享受到与市区同样的产品与服务。

南翔印象城MEGA入驻品牌数量超过400家

单纯的“提供物质消费”,恐很难满足如今顾客们“挑剔”的眼光,这也意味着购物中心需要更多新奇有趣的内容,在商业空间场景上不断进行创新。除了创新组合业态及品牌结构,南翔印象城MEGA在建筑、设计、空间、体验、场景等方面也是下足功夫。

作为目前上海单体量最大的购物中心,南翔印象城MEGA的确有充足的条件和空间,规划更多元化的内容,辐射更多客群,从而满足各年龄层消费者的需求。商场结合环形动线,以“鹤旅南翔”为文化脉络,设置了三个主题中庭,分别以“鹤舞”、“鹤鸣”、“鹤栖”命名,将空间的功能性与文化创意巧妙地融合,给人以丰富的观感体验。

项目还极其注重与自然相结合,打造了一个与大阪难波公园同款的退台花园,一路到顶,沪上罕见,同时通过在跨楼层设置生态植物园,将森林、湿地、高山等自然景观融入建筑和商业中,为消费者塑造一个游离于城市之上的自然绿洲。凤凰木、猪笼草、高山榕、跳舞草、昙花、各种蕨类植被、阔叶植被等200多种亚热带植物全部汇聚在这里,放眼望去层层仄仄、绿树茵茵,可以说是上海最具特色的购物中心。

南翔印象城MEGA生态植物园-觅境·森林效果图

上述这些只是南翔印象城MEGA的“局部”亮点与特色,作为上海全能巨无霸商业体,在商业空间场景上不断进行创新,打造高颜值的“好产品”,才能全方位展现印力集团的最佳水准。

交通先导

打造办公商业综合枢纽

近年来,随着国内城镇化的加速发展,大城市“城市病”也越来越严重。拥堵、通勤时间长、资源高度集中等问题越来越受到关注。城市土地的稀缺,大城市的地铁站附近更是寸土寸金,而以公共交通为导向开发的TOD模式成为如今国内城市开发的一个新思路。该模式的核心意指以公共交通为导向的综合发展模式,其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以该站点为中心,以约400-800米为半径进行高密度开发,形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区,实现生产、生活、生态高度和谐统一。

目前,国内成熟的TOD模式开发区域都在搭建以交通为导向的办公商业综合枢纽。以上海南翔印象城MEGA项目为例,北临陈翔公路,东临沪嘉高速(陈翔公路出口),南接真南路,西临嘉闵高架(串接外中环、G15),距离虹桥商务区仅20分钟车程,而且商业体自带3000个停车位为自由泊车提供便利,成为西上海潮汐人群休闲购物及外出的绝佳中转站。

在购物中心客流驱动“利器”的地铁交通方面,已经开通试运营的11号线陈翔公路站地铁站,通过一条空中连廊即可直达南翔印象城MEGA,距离静安区江苏路地铁站仅半小时车程。11号线本身更是贯通上海浦东-嘉定,最远可达江苏花桥,将直接吸引昆山、太仓、常熟等相邻环上海城市客群。就其拥有周边轨交、自驾配套便捷的特质,未来会吸引到地铁沿线工作的客群以及大虹桥上班的客群,构建出属于南翔生活选择的新型客流矩阵。

在城市更新的脉络上,西上海地区人口基数百万级的消费群体带来巨大的商业潜能,高端人才的涌入则推高了当地的消费需求。上海南翔印象城MEGA以超大体量的商场,暖心周到的一站式商业服务,吸引潮汐人群回归本地消费,最大限度地促进西上海本地商业的发展。

其次由于南翔印象城MEGA综合体率先落定的先发引领作用,将以人流导入带动周边配套服务的发展,更为活化周边住宅办公商务区,实现住宅办公商务与零售商业的协同共生、共同发展创造更多可能。

于商业地产行业而言,上海是一座让人“又爱又恨”的城市,一方面是其海纳百川的包容性与高接受度,孕育了更多可能的机会,另一方面,高度繁荣的商业,则直接加剧竞争。在此背景下,新开业商业项目如何找准自己定位,从中寻找机会无疑是其首要面对的问题。

而上海南翔印象城MEGA无疑为这个命题提供了一种可行的解决方案,以品质商业为根本,以消费体验为助力,加之TOD模式“一棋落、满盘活”的区域带动作用,上海南翔印象城MEGA在存量时代的重重考验下,早已大步跨越生存险境,进入品牌塑造和产品力输出的新阶段。

今年8月25日,上海南翔印象城MEGA将在七夕迎来盛大开业,这不仅标志着一个存量时代的商业地产范本浮出水面,也将是活化西上海甚至带动长三角区域经济发展的一剂强心针,未来随着南翔的注入,这个高级城市群必将焕发更大的商业活力,为我们带来更多的商业启发。